Vaker huurverlaging door winkelmalaise

Steeds vaker doen huurders een beroep op  artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek en eisen een huurverlaging.

Het artikel stelt dat huurders of verhuurders na vijf jaar een aanpassing van de huur kunnen vragen, als die uit de pas loopt met vergelijkbare bedrijfsruimte. Komen ze er samen niet uit, dan beslist de rechter.

Het artikel stelt dat huurders of verhuurders na vijf jaar een aanpassing van de huur kunnen vragen, als die uit de pas loopt met vergelijkbare bedrijfsruimte. Komen ze er samen niet uit, dan beslist de rechter.

Onlangs wees bestuurslid Jaap Tonckens van Unibail-Rodamco-Westfield deze bepaling aan als medeoorzaak van de lagere huurinkomsten in de vier Nederlandse winkelcentra van het vastgoedconcern.

Spelregels
Aad Jansen, fondsmanager van het Aberdeen European Balanced Property Fund, zegt dat de huurder vaak niet de stap naar de rechter hoeft te maken als hij minder huur wil betalen. Jansen: „In de wet staan de spelregels. Als de huurder bewijsmateriaal heeft, dus relevant vergelijkingsmateriaal, dan heeft de verhuurder weinig keus.”

Een andere ontwikkeling die Jansen en zijn collega-fondsmanager Gert-Jan Kapiteyn signaleren in deze tijd van stagnerend winkelbezoek, is de opkomst van omzethuur. „Het is niet zo gangbaar in Nederland, maar het mag wel”.

Huurbonus
Bij omzethuur wordt overeengekomen dat de huurprijs afhankelijk is van de behaalde omzet. „We zien de trend in Europa”, zegt Kapiteyn. „Een keten als H&M is er bijvoorbeeld heel actief in. Zij gaan eigenlijk geen contracten meer aan voor vaste huur. Je ziet ook combinaties van de twee. Een basishuur en een huurbonus als er meer omzet wordt gedraaid.”

Volgens Kapiteyn is omzethuur niet per se gunstig voor vastgoedeigenaren. „Zij lopen meer risico. Maar het kan ook gunstig uitpakken. Het voordeel is dat je samen optrekt. Je ziet in een veel eerder stadium of een retailer presteert.”

Voor eigenaren van winkelcentra is het belangrijk dat zij hun huurders kunnen bewegen tot investeringen of misschien zelfs het verplaatsen of sluiten van hun winkel, om plaats te maken voor een nieuwkomer die wel klanten trekt. Daarbij is de wet vaak een hindernis. Jansen: „De Nederlandse retailhuurder heeft veel rechten. Je krijgt hem er eigenlijk alleen uit als hij de huur niet betaalt of er een bende van maakt.”

Bron: De Telegraaf – Pieter van Erven Dorens 16-09-2018